“目前，社会总体把大量的社会资源继续投放在房地产，并把房地产作为最重要的储值工具，但是当人们在未来希望把购买力释放出来时，是否会像千万家庭想象的一样保值升值呢？”北京大学光华管理学院副院长、教授金李在2018《财经》金融峰会暨第二届长青奖颁奖典礼上发表了“关于中国财富行业的思考”的主题演讲，并提出了自己的疑问。该会议以“强监管、再开放、续改革”为主题，近日在北京大学光华管理学院报告厅举行。
金李在主旨演讲中指出，投资性房地产，已经占到中国整个民间可投资资产的20%左右，是中国民间除了银行存贷款之外的最大储值方式。中国房地产市场在过去十年左右的快速发展，间接地引燃了中国财富管理市场的发展。
另一方面，他也提出，房地产存在的唯一价值几乎就是拿来住。因此，对于把房地产作为储值工具，在未来是否能够保值增值，他也提出了自己的疑问。
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关于如何对房地产市场进行治理和整顿，金李认为，资本市场以及财富管理市场必须要有所作为，给老百姓提供真正能接受的、能够带来比较好的投资收益风险比的更多优秀储值工具。
以下为演讲实录整理：
投资性房地产是银行存贷款之外的最大储值方式
中国老百姓财富管理的主要储值工具包括股票、债券、新三板、PE、VC、房地产、大宗商品、海外投资、银行理财产品等。那么，除了银行存贷款之外，老百姓最喜欢用的储值工具是什么？
是投资性房地产，大概占到中国整个民间可投资资产的20%左右。这里指的是可投资性房地产，而不是自住、暂时不能用于投资的房地产。以北京为例，部分居民可能不止有一套房子，如果只有一套房子，就不是可投资性房地产。第二套或以上的，不是自己用来住的，并是希望未来获得更高的资本回报的，才属于投资性房地产。实际上，目前投资性房地产是中国民间除了银行存贷款之外的最大储值方式，它的整个规模甚至超过了其他所有的民间投资，如股票、债券、新三板、PE、VC等所有投资之和。
这个数字看上去很惊人，但其实中国今天的很多金融问题，与财富管理有着密切关系。具体来说，是和中国民间几乎把投资性房地产作为最重要的财富储值工具直接相关。
系统性风险与金融行业的发展密切相关
过去的一两年里，金融行业发生了很多巨变。从去年的金融工作会议开始，可以意识到，中国现在很多系统性风险与金融行业的发展密切相关。不管是部分地区的房价过高，还是部分企业特别是一些国企的杠杆过高，以及根本性的中国资金脱实向虚，大量资金没有进入实体经济，而是进入了类似房地产这样的投机性行业等等问题，其实万象的背后有一个共同的推动力量，即房地产本身作为中国储值工具的快速发展。
从中国历史来看，在过去两三千年的封建时代，中国老百姓已经把房子或者房子背后的土地作为财富储存的最重要工具，所以中国几千年的文明叫做农耕文明。
其实，中国老百姓是选对了储值工具，因为除了房子、土地以外，最初的传统的储值工具——真金白银有一个巨大的问题，即从长期的历史周期来看，它的购买力并不能随着时间的推移而得到很好的保值。
以白银为例，在一千多年以前的唐朝，当时的中国白银稀缺。白银一市两，即50克，在当时的购买力相当于今天的5000元左右。而到了清朝末年，同样的白银50克，一市两，只相当于现在的250块钱。
由于与国外进行大量交易，从欧洲、拉美输入大量白银，使得中国银价急剧下跌，所以贵金属并不能够保持长久的购买力。因此，房地产和土地成为老百姓储值价值的工具。
在封建王朝建立之初，土地分配比较平均，但随着经济发展，一部分人开始兼并土地，导致部分家族田连阡陌，而其他家族失去土地，沦为上无片瓦、下无土地的佃农，然后变成流民、暴民，最终爆发农民起义推翻前朝。
所以在整个过往历史周期中，除了王朝更替之外，财富积累周期实际上是一脉相连的。正因为这样的周期周而复始，才有了中国的老话：富不过三代，或者君子之泽，五世而斩。
东西方文明在财富储值工具上有重要差异
在西方，实际上从工业革命开始，或者文艺复兴结束之后，财富储值的主要方式就是采用工商业投资。
工商业投资与土地投资有本质区别。工商业投资总体来说是没有上限的。随着工商业投资的不断加剧，社会产值不断增加，催生出更多的工商业投资。比如投资一个铁厂生产出来的机器，可以用来建设更多的铁厂。而对于土地投资来说，土地在一个时期的总供应量是有限的，对土地的投资在全社会来说也是有上限的。所以最终演变为，一部分人通过土地投资去剥夺另外一些人，导致社会财富分配严重不均，进而导致王朝更替。
东西方文明在财富储值工具上的重要差异，在某种意义上来说，可以间接地解释，为什么在近代文明中，西方文明的发展速度不是线型的，而是指数型的快速增加。而土地受限于当时的科技水平、生产力、天气等情况，所以从土地上结余下来的储存的未来的消费能力，即财富，实际上是平缓上升的。
而在西方国家通过投资企业，如果年回报率有10%，10%的回报又重新投资到新的企业，也就是扩大再生产，随着时间的推进，10%以复利的方式不断积累，导致西方的社会总产能实际上是以指数的方式快速上升。
虽然中国文明有漫长悠久的历史，但是在近代，从物质产出方面来说，被很多西方国家的物质产出所超越。
房地产能否继续作为财富储值工具存疑
中国民间对土地和土地附属物，即房地产的热爱，作为基因印记保留下来。中华人民共和国建立以后，土地收归国有，但是土地附属物也就是房地产，仍然被人们当作看得见摸得着的价值存储工具加以追捧。
房地产可以市场化交易之后，大量家庭把房地产作为投资，把买第二套、第三套房作为储存未来多余购买力的最重要手段之一，甚至就是最重要手段。过去很多家庭一旦有了余钱就去买下一套房，然后再攒够首付，再去买下一套房。
过去十几年，这批家庭实际上被历史证明是大赢家。因为他们的财富增长速度是最快的。甚至可以更进一步说，中国房地产市场本身在过去十来年的快速发展，间接地引燃了中国财富管理市场的发展。因为中国财富管理市场的几个重要节点，一个是房地产企业融资的需求，一个是跟它相关的地方政府所带来的融资需求。
但是正如前所述，最早的时候，中国的每一个金融发展往往都是无序的自发的，也是野蛮生长的。今天再回头看过去十来年中国财富管理市场的发展，以及房地产市场的发展，发现中间有非常大的问题，以及非常多的疏漏。
对于把房子作为一个储值工具这件事情来说，如果单从一个家庭来看，有其正面意义。尤其是在过去中国资本市场本身发展缓慢，并没有给民间老百姓提供足够优秀的储值工具的情况下，老百姓把辛苦积累的财富储存在投资性房地产上本身无可非议。但问题在于，大量的家庭，全社会范围内把大量的财富都储存在投资性房地产上，这可能会带来一个问题。
单个家庭可以把储存在房地产的财富在将来任意时间取出来。但从整个社会层面来讲，大家是把大量的自己以为将来可以随时取出来的财富放在房地产上面。而随着社会总体投资房地产规模的快速积累，实际上已经大大超越了全社会可以承受的、未来社会总产出本身的增长。因此，在未来可能产生一种可怕场景，即当所有家庭都想把存储在房地产的价值取出来的时候，忽然发现取不出来了，或者取出来的只是其中的一小部分。
这是最大的隐忧，也是经济学家们一个最大的担心。社会总体把大量的社会资源继续投放在房地产市场，而房地产存在的唯一价值几乎就是拿来住。作为储值工具，当人们在未来把它的购买力再释放出来的时候，是否会像千万家庭想象的一样保值升值呢？
从中国普通老百姓角度来看，房子是否够住，其实是见仁见智的，这取决于个人的房子是否够住。但是从总量来看，公开数据显示，中国人均住房面积超过30平米，有的甚至说超过40平米，中国城市房屋的自有率超过90%。这些数字表明，中国至少不是一个严重缺乏住房的国家。
这种情况下，继续把大量的社会资源变成钢筋水泥，变成住房，变成储值工具，这件事情到底值不值得做？从去年开始，习总书记也一直不断呼吁，房子是用来住的，不是用来炒的。言下之意，现在有很多人继续炒房地产，继续把房地产作为财富储存工具。
财富管理市场要提供更多优秀储值工具
我认为这是一个最大的隐忧，是中国经济金融市场向前迈进必须解决的一个拦路虎、绊脚石。如何解决这个问题？其实对很多家庭来说，并不想把所有财富都投到房地产，但是，市场上并没有提供更多的其他的储值工具，即使是股票债权也没有像投资房地产一样，高回报、低风险，而且几乎是政府担保，因为房地产价格快速下跌有可能会引发社会问题。
这种情况下，针对房地产市场的治理、整顿，资本市场和财富管理市场必须要有所作为，要能够给老百姓提供真正能接受的、能够带来比较好的投资收益风险比的一些优秀的储值工具。
中国目前对资本市场的一些整顿，目的是打造出一个真正支持创新创业的多层次的资本市场，使得千家万户的资金直接支持创新型经济。对于创新企业的投资，对于提升国家的整体竞争力作用巨大，也是对未来整个社会实际购买力的真实提升，是长久可持续的。相对应的是，投资性房地产，一旦建成落地，它的使用价值是逐年下降的。但是价格可能是以每年10%-20%的速度增加。很多人认为这个价格增加的背后的隐忧是对于房价泡沫的担心。
所以，言尽于此，作为经济学家，非常关注中国经济发展以及金融市场，也希望中国金融市场提供更多的储值工具，促使中国经济更加健康发展。
谢谢！
（文字整理：郭彦巧 视频制作：李阳）
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