深度|上半年万科、绿地等房企债务攀升 行业洗牌或使中小型企业陷经营困境

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑     

2018年09月06日 16:27  

目前,房地行业进入深度调整期,房企在业绩表现上出现分化,负债方面也面临严峻考验。据《财经》新媒体记者统计,截止8月31日,上半年有7家销售额超千亿的房企,包括碧桂园、万科、恒大、保利、融创、绿地、中海,销售额总计达1.72万亿元,总负债额为6.3万亿元。其中,绿地的净负债率为189%,远超其他房企。

不仅如此,中小型房企更遭遇盈利难题,以及净负债率的高危风险。上半年,中型房企的业绩增速明显高于大型和小型房企,但净利率水平多年来一直处于低位并逐年下降,如阳光城、正荣、中南建设和金科等房企,净利同比增速较快超100%,但是净利率却低于10%。同时,上半年,小型开发商拿地支出增速明显超过大中型房企,展现强烈求生欲。

业内人士表示,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象。目前,做大规模仍然是当下房企的主流选择,然而拼规模、追求高速发展,利润必然会受损。尤其在资金面全面收紧的情况下,高负债更需引起警惕,企业应做好风险防范。未来,随着行业集中度继续提高,中小企业生存空间被挤压,提高盈利能力、降负债率,并拓宽融资渠道成为重要生存法则。

千亿级房企营收业绩分化 高净负债率或存隐患 

从年中业绩报来看,《财经》新媒体记者发现,7家千亿级销售额的房企在营收、净利以及负债方面有均出现明显分化。首先,值得关注的是,千亿级房企在营收和净利增速上表现不一,如融创的这两项指标增速同比均超200%,销售额三强房企恒大、碧桂园、万科该两项指标增速则在50%-70%左右,而绿地、保利以及中海增速明显放缓,尤其保利和中海出现低于10%的增速,如中海营收同比增长1.6%,净利同比增长8%。

对此,中原地产首席分析师张大伟对《财经》新媒体记者分析称,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象。从一年多前房企的各项业绩普遍上涨,现如今,包括碧桂园、万科等房企在内的龙头房企增速也开始放缓。

同时,上海易居房地产研究院总监严跃进表示,业绩增速不一和分化的情况说明,各企业内功的修炼以及对未来行业发展趋势把控是不一样的。对于融创来说,其部分项目并购成本较低且销售力度较强,所以增速较快,而中海因多年来以稳健发展著称,尤其在今年上半年形式不明朗的大环境下,增速表现上面不如其他房企是追求稳定安全的策略之一。

其次,从毛利率和净利率来看,绿地的毛利率为14.88%,净利率为5.25%,明显低于其他六家房企。如万科的毛利率为34.44%,净利率为12.76%,绿地不足万科该两项指标的一半份额。针对绿地毛利率和净利率较低,一位业内人士表示,这说明绿地的项目布局不到位,以及部分项目受政策调控的影响,如商改住等项目。当然,或和绿地多元化的产业结构有关,即非地产业务的盈利能力偏低,进而拉低了企业整体的盈利能力。

“一般来说,衡量上市公司盈利能力、投资者投资决策参考的重要指标之一是ROE(净资产收益率),而ROE的问题牵涉两方面,一方面是项目整体盈利能力(即利润率),另一方面是周转速度,如万科、保利等此类房企净利率稳定在10%左右的区间,不存囤地或拿地王,也不存在堵周期。相反,有的房企靠政策或预期拿地,获得高毛利率,但有一定的不稳定性。”招商证券房地产首席分析师赵可对《财经》新媒体记者说。

另外,不可忽视的是,上市房企在上半年负债率继续提升。根据长江证劵报告显示,上市房企净负债率上升至约105.2%,相比2017年末上升约7.1个百分点。从Wind数据来看,上半年,136家上市房企资产负债额超过10万亿,平均负债率约80%。

事实上,《财经》新媒体记者根据上市公司年中数据报统计发现,7家千亿级房企总负债为6.3万亿元,平均负债率为82.14%。同时,虽然这7家房企的负债占据上市房企近“半壁江山”,但负债率表现上也出现了分化。

尤其在净负债率方面,融创、绿地、恒大的净负债率分别为193%、189%、127.3%,其他4家房企净负债率均低于100%,中海的净负债率仅为28.1%。对此,严跃进认为,在资金面全面收紧的情况下,他们对负债数据更需警惕。总体上要求房企要做好风险防范,如加快资金回笼、拓宽融资渠道等。

中小型房企面临盈利难题  融资瓶颈亟待破解

一位中小型房企高管向《财经》新媒体记者透露,今年企业面临的最大问题是如何安全的活下去。在他看来,这一轮的经济下行周期较2008年更为严峻,由于许多中小型企业盈利能力不强,资金周转不顺就无法还债。另外,不拿地就有生存危机,因此陷入要规模还是要盈利的两难境地。

据了解,2018年上半年,上市房企业绩增速普遍较高,中型房企表现强势。数据显示,从归母净利润来看,上半年大型(市值≥500亿元)、中型(市值500亿元>市值≥150亿元)及小型(市值小于<150亿元)上市房企同比增速分别约为37.4%、76.3%和-4.4%,其中大型、中型上市房企增速反弹约4.7和70.3个百分点,小型上市房企增速回落约41.9个百分点。

由此可见,中型房企的业绩增速明显高于大型和小型房企。根据《财经》新媒体记者统计,上半年销售额在500亿元至1000亿元级的房企有17家。值得注意的是,这些房企中出现一个特征,即净利同比增速较快超100%,但是净利率却低于10%,如阳光城、正荣、中南建设和金科等房企。其中,阳光城净利同比增长214.27%,净利率为6.81%;金科净利同比增长60.17%,净利率为5.1%。

不可忽视的还有,多数房企的净利率表现多年来一直处于低位并逐年下降,如在2016年和2017年,阳光城的净利率分别为7.3%、6.72%,正荣的净利率分别为为8.51%、7.61%。从ROE(净资产收益率)指标来看,一些中型房企仍处于低位。如2017年,正荣的ROE指标为14.73%,阳光城为14.33%,而同期万科则为22.80%,差距依旧较大。

据阳光城方面在今年年中业绩会上表示,下半年会狠抓销售和回款工作,继续增加土储,强化运营,而年末的各项数据则是检验其执行效果的最好说明。

对此,赵可分析称,房企定期报告里面的利润属于结算利润,即反映的是过去一年到两年销售利润的结算成果,与当前盈利存在一个时间上的缺口。另外,净利率水平和公司管理有关系,包括周转的效率、管理的红利、成本费用的把控,以及精装修房的比例等很多因素都会影响净利率。事实上,对于万科的净负债率低、周转快,大多数中型房企并不容易做到。

张大伟进一步表示,做大规模仍然是当下房企的主流选择。整体来看,房企拼规模趋势加剧,要增速快利润必然会受损,即追求安全就没有高速发展,要高速发展就没有安全。

因此,对比17家房企上半年业绩报会发现,净资产负债率都很高,基本超过100%的净资产负债率,如泰禾为372%、阳光城为252%、富力为187.5%。“优秀房企的标准,一是周转快,二则是净负债率低。我们统计的房地产企业净负债率水平,超过100%。在当前去杠杆背景的下,这样的净负债率指标对于房企来说未来还会有融资压力。”赵可说。

从业绩报中可见,上半年,大型、中型及小型上市房企的净负债率分别约为83.3%、143.7%和89.6%,中型房企净负债率更高。另外,从货币资金覆盖率来看,大型、中型及小型上市房企该比率分别约为192.5%、81.3%和 104.8%,中型房企短期偿债压力较大。

而且,中小型房企的融资成本明显高于大型房企。数据显示,上半年,对比万科的短期债务融资利率在3.25%-4.6%之间,龙湖平均融资成本仅为4.5%,阳光城平均融资成本明显偏高,为7.49%。

业内人士表示,大量的中型标杆房企积极抢地,拿地多更推动了房地产企业的融资需求,而最近融资的资金成本明显上升,一些企业融资的难度也越来越大。对于中型企业或仍将继续执行以价换量,但未来提高盈利能力并拓宽融资渠道才是关键策略。

房地产行业集中度提高 中小企业生存空间被挤压

从上半年房企新增土地的成本来看,恒大、碧桂园、万科分别为1446元/平方米、2387元/平方米、5054元/平方米,而中型房企如绿城、招商蛇口、金茂的拿地楼面价超过8000元/平方米,泰禾、旭辉的拿地成本也达到6000元/平方米。未来,产品类型能取胜于低成本房价吗?严跃进表示,未来拥有低地价成本的房企,在产品的营销方面会有更大的优势。

从已发布的业绩报来看,上半年,大中型房企拿地及建安支出增速有所放缓,但是小型房企试图以激进拿地的方式存活下来。数据显示,在反应上市房企在拿地和建安等方面的“购买商品、接受劳务支付现金”指标方面,上半年大中型上市房企该项指标同比增速分别约为19.9%和14.3%,相比2017年分别下降约6.7和23.3个百分点。然而,小型上市房企的相应增速则从约10.0%上升至约33.1%。

例如,在中指院上半年销售额排行榜中排名第142名的荣安地产,在土地市场上表现激进,上半年其以每平米9833元的楼面价拿下嘉善区域的新地王。不仅如此,近些年,多家小型房企在土地市场上表现颇显豪迈,成就多个地王地块。

在恒大集团董事局总裁夏海钧看来,未来房地产市场一定是强者恒强,大鱼吃小鱼的局面。“目前,前三大地产商的占比达到了15%。按照这样的规律,未来的3到5年的时间,行业集中度应在40%左右,大企业的份额会逐渐增加。”他说。

有关行业集中度,同策咨询研究中心总监张宏伟在近期接受《财经》新媒体记者采访时称,未来三到五年除了大鱼吃小鱼,还可能出现大鱼吃大鱼的现象。排名前20名企业可能出现并购和强强联合,这样企业可迅速实现规模化,集中度增加。而中小企业想实现规模化,几乎没有机会了。

事实上,从土地市场来看,因为龙头房企以及中型房企开始逐步进入新城市,有些企业正在执行全覆盖战略,挤压小型房企的生存空间。截至目前,碧桂园已进入全国700多个城镇进行开发建设,恒大地产项目覆盖228个城市,而万科在上半年已新进入涿州、盐城、银川等城市。

与此同时,在张大伟看来,当下主流一二线城市都有针对土地限价限面积、限配套的要求,使得房企拿地的难度越来越大。越来越多的房企拿地形式从之前的招拍挂逐渐进入股权交易市场,以降低风险。

例如,绿城行政总裁张亚东于近期透露,下半年对于公开土地市场,将遵循谨慎原则,重点关注自项目投资、股权合作以及并购上。从融创方面来看,目前该公司的土储超过70%是通过收并购合作方式获取。上半年,融创提高了拿地标准,合作项目必须保证IRR(内部收益率)高于50%,项目净利润率高于15%。

正因为大中型房企不断新进入城市,从一二线到三四线城市拓展其业务范畴,对于一些小企业而言,本地优势不再起作用,生存空间被压缩。更为严峻的是,今年各地楼市调控加码,特别是土地的限制加大,房企开始强强联合开发。若未来大多数大中型房企合作拿地,部分中小型竞争弱势会更为明显。

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