公积金可望不可即之后,北京楼市何往

《财经》记者 王博 实习生 吴琼/文    马克/编辑

2018年09月14日 20:37  

公积金贷款门槛大幅提高之后,受影响最大的是首套房和低价房的购买者

9月13日, 北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(下称《通知》),对北京市首套、二套房公积金贷款额度、首付比例以及提取方式、提取原因都做了调整,并将于9月17日开始执行。

这个《通知》被网民称为史上最严公积金贷款政策。一家资管公司CFO对《财经》表示,新政的主要目的是控房价,但直接影响到刚需购房者。

从北京链家成交数据来看,今年1-5月份,北京全市成交量进入恢复性增长阶段,但增幅有限,房价基本平稳。6月份以来,房价依然维持小幅波动,连续三个月成交量下降,月均环比下降20%左右。

贝壳研究院院长杨现领对《财经》表示,此次政策调整对市场的冲击可能会超预期。公积金贷款政策调整后,购房者只能更多使用商业贷款,购房成本增加,部分首次购房者可能因此放弃购房,这会导致中间的换房链条断裂。公积金的贡献看似不高,但市场传导效应可能会超预期。

首付提高,贷款额度降低

《通知》规定,北京市公积金贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩,每缴存一年能贷款10万元。此前,公积金贷款额度最高为120万元,缴存时间长短和贷款额度无关。

首付方面,《通知》指出,普通住宅首付至少35%,二套普通自住首付比例不低于60%,二套非普宅首付不低于80%。二套房的公积金贷款,开始实行认房又认贷政策,也就是说,购房家庭名下无住房贷款记录(包括商贷、公积金贷)且在本市无住房的,按首套房贷款政策办理,凡不属于以上情形的,都属于二套房,公积金贷款将按二套房政策办理。值得注意的是,新政一出,在北京没有住房却在外地有购房贷款记录的借款者,在北京购买首套住房,也将按照二套房贷款政策办理公积金贷款。

可见,调整后的公积金贷款就和商贷一样,实行了差别化的首付政策,但是,《通知》中也指出对于共有产权房、经济适用房仍分别给予不低于30%、20%的较低首付优惠。

《通知》中还指出,借款人户籍在北京东城或西城区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可以上浮20万元。显然,此条款更多的是为配合北京城市总体规划的要求,缓解核心区域房价上涨和人口密集压力。

但是,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,老百姓购房的目的从来都是为了更好的地段优势、更完善的公共资源。对于北京来说,市中心的优势难以被公积金的调整而改变,毕竟公积金在整个购房资金里的比例并不高。来自贝壳研究院的数据,2016年-2017年,北京全市公积金贷款发放额在全部住房交易额中的占比由9.3%下降到5.5%。在链家交易的二手房中,2018年1-7月,公积金贷款在总成交额中的占比为14%。

低价房买家受冲击最大

人们最担心的还是购房成本的增加。如每缴存一年才能贷款10万元,也就是说,如果一个大学生23岁毕业,存够120万的贷款额度要等到35岁。不仅如此,认房又认贷也抑制了二手房的买卖。

来自贝壳研究院的数据显示,从链家成交量来看,2018年(截止到9月13日)公积金以及组合贷的成交量占全部二手房交易量的比重为58.8%,占所有贷款购房客户比例为74.2%。

公积金贷款尽管额度有限,但其利率较低,能够帮助购房者减轻贷款压力,这是公积金制度设计的本意。在目前商业信贷保持紧缩的状态下,消费者本身的购买力就受到制约,《通知》无疑又增加了消费者购房、换房的难度。

其实,在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多。来自北京住房公积金网的数据显示,2017年公积金贷款发放额在总住房贷款新增额(商贷+公积金贷)中的占比为28.2%。而近年来公积金贷款发放余额逐年下降,来自北京住房公积金网的数据显示,2017年公积金贷款发放额为535.78亿元,比2016年下降50%。2018年计划发放480亿元,比2017年下降10%。

《通知》表示,新政的主要目的是为了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,积极引导市民合理住房消费,支持市民的基本住房需求,抑制投资投机性购房行为。

但58安居客房产研究院首席分析师张波对《财经》表示,住房公积金作为职工的购房福利,提取、运用难易,都关乎众多人群的直接利益,政府也不断出台相应政策来保障公积金制度的落地。本次调整中改善型需求会被误伤,换房需求往往会被视为二套,这对购买者的贷款额度和贷款利率都会有直接影响。北京的公积金贷款上限相比房价来说依然显得捉襟见肘,如果要提升刚需的支撑力度,提高公积金购房贷款的额度显得更为重要。

来自贝壳研究院的数据显示,在2018年链家平台上成交的房源中,使用公积金贷款的购房房源平均总价为444万元,为各种形式中最低,其次是使用公积金加商贷组合的形式,平均总价为474万元。

2017年3月以来链家成交套数中,400以下低总价房源成交占比近40%,400-700万的改善型需求占比为44%,这两部分加起来接近84%。杨现领认为,此次公积金贷款政策的调整最直接的影响是400万以下购房者。使用公积金贷款的购房者多为首次购房的中低收入群体,购房类型偏向低总价,越是总价低,越倾向于使用公积金贷款。

许小乐则表示,《通知》影响下四季度北京房地产市场的情况不容乐观。《通知》整体上增加了购房成本的,对不同区域的市场都存在负面冲击。不仅影响低总价刚需市场,还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。在当前新房、二手房市场都略显低迷的情况下,需求端的减弱进一步影响开发商出货。近期大量限竞房集中推盘,导致市场供给集中上升,此时再撤去公积金的“梯子”,直接影响开发商去化率。

但他同时认为,主要二线城市市场都处于相对平稳的阶段,北京政策复制到其他城市的可能性不大。

附表:北京住房公积金新政后的六大变化

资料来源:根据公开信息整理

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