滨江集团深圳工改受阻致净利润下滑,全国化布局进退维谷

王洁/文     

2019年03月11日 10:15  

2018年对于滨江集团(SZ:002244,简称“滨江”)而言并不平静,在与千亿目标失之交臂之后,其净利润也出现了下滑的态势。

近日,滨江集团发布2018年业绩快报,数据显示,2018年,滨江实现营业收入210.50亿元,较上年同期增长52.83%,实现营业利润41.53亿元,较上年同期增长41.03%。但在同期,滨江归属于母公司所有者的净利润为12.21亿元,较上年同期下降28.62%,基本每股收益也从0.55元下降至0.39元,同比下降29.09%。

对此,滨江解释称,净利润下滑主要系对安远控股的应收款单项计提资产减值准备,以及年度有息负债的增加,使财务费用出现较大增长所致。

作为浙系房企代表企业,滨江集团2008年完成上市,并在2010年就突破百亿销售规模,然而在2015年提出2018年千亿目标之后,其积极推进的全国化布局进展却并不顺利。随着上述这则滨江深圳工改往事再度被牵出,其千亿发展失速的症结逐渐显现出来。

入局深圳工改,遭遇政策变化

2016年8月,滨江集团与安远控股达成合作意向,共同投资深圳滨安房地产开发有限公司(简称“深圳滨安”)开发深圳龙华区旧改项目。其中,滨江集团持有70%股权,安远控股持有30%股权。

根据双方的合作协议,土地使用权证的办理、项目更新改造开发手续的办理、项目开发主体及开发安排等事宜由安远控股及深圳滨安、深圳新润先科有限公司负责,而滨江集团则向安远控股提供共计11.6亿元的信托贷款。

由此,滨江集团进入了深圳市场。公开资料显示,该宗项目位于深圳龙华区羊台山山麓,布龙路的西侧,龙观快速路北侧,占地面积约10万平方米,属于工业用地,带有住宅建设指标,按工改规定,项目有30%的商务公寓指标。

这宗项目虽然是一宗工业用地,但对于无法通过招拍挂或者旧改进入深圳的企业来说,这也算是一块不错的“敲门砖”。世联行曾发布过一组数据显示,截至2016年底,至少60家外地开发企业(主要为北上广及珠三角周边城市的大中型开发企业)因无法通过招拍挂或介入旧改来抢滩深圳市场,只得另辟蹊径通过合作、收购等多种形式涉足工改市场,以此进入深圳旧改市场。

彼时,企业“疯抢”工改项目的原因在于,工业用地地价便宜,产权单一。而且当时政策宽松,工业用地在功能改变、规划调整上有很大空间,不少项目将工业用地中一定的研发用房转化为居住功能,并打造成住房项目推售。

然而,在2017年底,深圳发布了《深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)》,被业内人士称为“深圳史上最严工改政策”,企业希望通过工改之名行房地产售卖之实的渠道,基本被斩断。文件要求,普通工业用地或新型产业用地不得建成“类住宅化”,禁止将厂房改为公寓,研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。

这使此前炙手可热的深圳工改项目蒙上了一层阴影,滨江手中的工改项目也不例外。对此,深圳世联行(SZ:002285,简称“世联行”)地产顾问股份有限公司首席工改顾问董极分析道:“深圳政府对单纯的工改项目抓得很严,在产业这一块审批的内容要求非常高,所以会导致项目的时间周期延长,工改这块整个市场都降温下来了,未来推动难也会是常态。”

工改项目“踩雷”困局之下,滨江集团选择了退出。2018年3月21日,滨江向安远控股提供的11.6亿元信托贷款届满。3月23日,滨江决定收回该笔资金。4月20日,滨江集团向浙江省高级人民法院提起诉讼,称因安远控股未能提供令人信服的还款计划,要求安远控股立即归还融资款本金、截止 2018年3月21日的未付融资/借款利息和诉讼费用合计 13.07亿元,并以每日38.6667万元标准支付自2018年3月22日起的欠款利息,至债务全部还清之日。

最终,经由浙江省高级人民法院主持调解,双方达成协议,以滨江集团计提7.24亿元的坏账准备告终。这笔计提账目最终成为2018年滨江净利润下滑的主要原因之一。

安全优于规模,滨江千亿失速

事实上,深圳工改政策的变化只是滨江选择退出的导火索。业内人士指出,一直强调“安全大于规模”的滨江,可能看到了一些不稳定因素。

对于滨江退出的原因,深圳市合一城市更新集团执行董事、总经理罗宇指出,企业要在深圳做好工改项目除了必须要有的产业招商、运营能力之外,找到中长期的低成本资金去置换早期的高融资成本资金,也是必须解决的问题。

世联行副总裁袁鸿昌表示:“在楼市信贷收紧的政策背景下,房企融资比较困难,滨江退出工改项目或与其自身的财务状况相关。”

2016年之前,滨江集团在投资策略上实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略,在楼市高歌猛进的年代里,这让其与规模失之交臂。而在2017-2018年间,滨江集团董事长戚金兴多次对外表示对“规模”的重视。按照具体的计划,滨江集团将以2018年起飞、2019年腾飞、2020年平飞的速度来扩张规模。戚金兴对于“起飞、腾飞、平飞”的解释分别是:回笼资金和拿地资金比例为1:2时称作起飞,比例为1:1时称作腾飞,1:0.5-0.7时称作平飞。

按照此定调,2018年,滨江势必要用更多的钱来拿地。据多家媒体报道,2018年,滨江新增项目26个,2017年这一数据是20个,2016年是13个。

积极补仓通常与加杠杆相伴相生,滨江亦如是。据滨江集团2018年三季度财报显示,截至2018年9月30日,公司负债总额670.01亿元,资产负债率为79.5%,比2017年同期上升6.76%;同时,有息负债为250.19亿元,净负债率由上年年末的-4%上升至118%。

此外,2018年前三季度公司经营活动现金流量净额为-102.9亿元,系2018年前三季度公司支付的土地款较多所致。

滨江集团2018年三季度现金流量表 来源:东方财富网

对此,滨江集团回复媒体称:“滨江集团的有息负债处于行业倒数水平,在房地产行业中相对偏保守,其中,公司2016年底的净负债率为-14%,2017年年底为-4%,负债水平极低,故公司从2017年开始适度增加了负债。”

对于混迹商界数十载的戚金兴而言,这一切恐怕早已在掌握之中。由此来看,滨江退出深圳工改的举动或更多是出于“财务安全”的考量。

值得一提的是,在“不想负债太多”的理念之下,2018年,滨江主动将销售业绩从千亿调整至850亿元,将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。

深圳旧改推进困难

上述深圳工改项目失败之后,滨江在深圳开发的另一宗旧改项目也充满了不确定性。

2017年6月份,滨江集团与深圳市爱义福鑫投资控股有限公司签订《合作开发协议书》。根据协议约定,滨江集团将收购深圳市爱义房地产开发有限公司48%的股权,收购完成后,项目公司股权结构如下:滨江持有48%股权,爱义福鑫持有47%股权,孙涛持有5%股权。

三方将通过项目公司合作开发位于深圳市龙华区的旧改项目。项目合计开发建设用地面积约4.8万平方米,合计计容建筑面积预计约为29.4万平方米。

蓝鲸房产向当地多位业内人士了解到,目前该项目进展缓慢。多位业内人士此前曾对蓝鲸房产指出,旧改项目开发不仅是一个更新产品的过程,也需要倚靠本地政策、政商关系等共同协作。作为外来者,滨江在深圳市场显然不具备这种优势。

除此之外,深圳市多变的旧改政策也让旧改项目开发颇为棘手。如2017年,深圳市规土委下发了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,要求旧住宅需100%业主同意才能拆除。罗宇表示,深圳目前对城市更新拆迁补偿还无统一标准,完全靠市场谈判解决,而拆迁居民要求也不一样,所以拆迁难度会相当大。

在一系列难题面前,注重安全的滨江对这宗旧改的态度如何?对此,滨江集团回复蓝鲸房产称:“目前项目已顺利完成城市更新立项手续,正处于专项规划报批与审查阶段。”

同时,滨江集团表示:“一线城市仍然为公司所关注并看好,不过近几年一线城市因为政策调控等诸多原因,持续、高速拓展会有难度,并且这也是所有房企所共同面临的问题。公司会积极关注一线市场,如有合适机会,我们仍然会继续获取项目。”

早些年坚持扎根浙江大本营发展策略的滨江集团,在房地产市场转冷的行情中走向全国布局,然而,在近两年不惜以高负债冲刺规模的进程下,仍错失了“千亿”速度,这对其的打击不可谓不小。进入2019年,其会继续冲刺还是保守前行?蓝鲸房产将持续关注。(来源:蓝鲸房产 作者:王洁)

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